Quelle est la responsabilité des associés en SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est un statut juridique très prisé des investisseurs immobiliers. Cependant, peu d'associés ont conscience des risques encourus sur leur patrimoine personnel en cas de dettes de la société. Maître BOUGEARD, avocat expérimenté en droit immobilier à Paris, vous explique les enjeux de la responsabilité des associés en SCI et comment vous prémunir.

La SCI : un statut aux risques sous-estimés

La SCI est régie par les dispositions du code civil. Contrairement à d'autres formes de sociétés, les associés personnes physiques sont responsables des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel. Concrètement, si la société n'est plus en mesure de rembourser un emprunt immobilier, les créanciers peuvent se retourner contre les associés. Cette responsabilité est dite conjointe et indéfinie (pas de limitation de montant).

De plus, les banques demandent souvent aux associés de se porter caution personnelle et solidaire lors de la souscription d'un prêt. En cas de défaut de paiement, l'établissement prêteur peut ainsi poursuivre directement les associés, et chacun d'entre eux pour la totalité de la dette. C'est un risque important à prendre en compte avant de constituer une SCI.

Les articles clés du code civil

L'article 1857 du code civil stipule que les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. Cela signifie que la responsabilité de chaque associé est engagée au-delà de son apport, sur la totalité de son patrimoine personnel.

L'article 1858 précise toutefois que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. Les associés bénéficient donc d'une protection relative : ils ne sont actionnables qu'en second recours, si les actifs de la SCI sont insuffisants. A cet égard, la rédaction des statuts est très importante et peu protéger en partie les associés.

Bien rédiger les statuts pour limiter les risques

Pour protéger votre patrimoine personnel, il est essentiel de faire rédiger les statuts de votre SCI de manière personnalisée par un avocat spécialisé. Des statuts sur-mesure permettront de limiter votre responsabilité et d'adapter le fonctionnement de la société à vos objectifs.

Maître BOUGEARD vous conseille notamment de :

• Rédiger des clauses encadrant strictement les pouvoirs du gérant ;
• Prévoir des règles précises de prise de décision collective ;
• Insérer des clauses d'agrément pour contrôler l'entrée de nouveaux associés ;
• Définir les modalités de retrait d'un associé.

Anticiper la fiscalité de votre SCI

Au-delà des aspects juridiques, il est crucial d'anticiper la fiscalité de votre SCI dès sa création. Par défaut, les revenus de la société sont imposés au niveau de chaque associé, à l'impôt sur le revenu. Mais il peut être judicieux d'opter pour l'impôt sur les sociétés dans certains cas (et c'est même obligatoire en cas de location meublée, étant précisé qu'une SCI peut faire de la location meublée courte durée dite "AIRBNB").

Depuis 2019, les SCI récentes qui ont opté pour l'IS peuvent changer de régime fiscal en cours de vie sociale en renonçant à cette option, mais pendant un délai limité et avec évidemment des conséquences fiscales. Une option à étudier selon votre situation et vos objectifs. Maître BOUGEARD, fort de son expertise en fiscalité immobilière, saura vous guider pour faire les bons choix.

Maître BOUGEARD, l'allié de vos projets immobiliers

Vous l'aurez compris, la constitution d'une SCI ne s'improvise pas. Les enjeux patrimoniaux et fiscaux sont trop importants pour se passer de conseils d'expert. Avocat inscrit au Barreau de Paris, Maître BOUGEARD vous accompagne à chaque étape de vos investissements immobiliers, pour élaborer, construire et optimiser votre stragéie juridique et fiscale d'investissement.

De la rédaction de statuts sur-mesure et la création de votre société (avec un RDV de conseil lors du processus de création) à l'optimisation fiscale, en passant des conseils pratiques en matière de financement (le droit impacte directement votre financement), confiez votre projet à un professionnel expérimenté. Contactez dès maintenant Maître BOUGEARD pour des conseils personnalisés et sécurisez la réussite de votre SCI.