« Si j'attends novembre 2026, je peux relouer plus cher, non ? » Un bailleur parisien me pose cette question presque chaque semaine depuis quelques mois. Sa logique : l'encadrement des loyers arrive à son terme, donc le plafond va sauter. Il a raison sur la date — et il a tort de bâtir sa stratégie dessus. Car la fin de l'encadrement, que j'appelle pourtant de mes vœux, n'a rien d'acquis. Voici ce qui se joue réellement, et ce que vous devez en faire.
Distinguons d'emblée deux dispositifs souvent confondus. Il y a le plafonnement des loyers — le plafonnement de la hausse à l'indice de référence (IRL) en zone tendue —, qui est pérenne et n'est pas concerné. Et il y a l'encadrement du niveau des loyers, le dispositif local renforcé, celui qui fixe un loyer de référence majoré à ne pas dépasser à la mise en location et qui n'existe que dans quelques dizaines de villes. C'est ce second mécanisme, et lui seul, qui arrive à échéance.
Sa base : l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui l'a institué à titre expérimental pour cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 l'a prolongé de trois ans, fixant le terme au 25 novembre 2026 (la loi du 13 juin 2025 l'a, séparément, ouvert aux territoires d'Outre-mer pour cinq ans.) Aujourd'hui, 72 collectivités l'appliquent — Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque, plusieurs intercommunalités franciliennes.
Le point juridique qui change tout : l'extinction est automatique. Si aucune loi n'est promulguée avant le 25 novembre 2026, les collectivités concernées perdent leur base légale, et les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence deviennent caducs. Pour les nouveaux baux, c'est un retour au droit commun. Attention toutefois — et je le dis tout de suite pour couper court aux faux espoirs : les baux en cours se poursuivent à leurs conditions d'origine, seules les relocations et les nouvelles signatures redeviennent libres.
Je l'assume : je préférerais que ce dispositif s'éteigne. Mon objection n'est pas uniquement juridique, même si le dispositif est solide en droit, elle est d'abord économique. Un plafond de prix administré envoie un signal défavorable à l'offre : il décourage la remise de biens sur le marché, pénalise l'entretien et la rénovation, et pousse une partie des propriétaires vers le meublé, la courte durée ou la vente (et finit par décourager l'investisseur). C'est la lecture "classique" de la majorité des études économiques sur le contrôle des loyers — et, fait notable, c'est aussi celle du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, qui a rappelé devant le Sénat que la littérature économique enseigne qu'un tel mécanisme se traduit normalement par une réduction de l'offre.
D'ailleurs on attribue la phrase sauivante à un économiste : " il y a deux façons de détruire une ville, le bombardement et l'encadrement des loyers".
Pour autant, il semble que l'État n'ait pas, aujourd'hui, les moyens de mesurer précisement l'effet de l'encadrement sur le volume de logements disponibles (je soupçonne un manque de courage, nous sommes en 2026, tout est chiffrable et analysable...) . Ma conviction reste entière.
Voici ce que mon bailleur ignore. Le 28 octobre 2025, le député Iñaki Echaniz (tristement célèbre pour être aussi un des acteurs de la loi Le meur) a déposé une proposition de loi visant à pérenniser, généraliser et renforcer l'encadrement des loyers. Et le 11 décembre 2025, l'Assemblée nationale l'a adoptée en première lecture, par 105 voix contre 56 (sur 577 députés, les autres devaient avoir poney ou piscine). Le texte ne se contente pas de prolonger : il pérennise le dispositif au-delà de 2026, l'ouvre aux communes limitrophes en zone tendue, durcit les sanctions et ferme certaines brèches procédurales exploitées par des bailleurs.
Où en est le texte ? Il est désormais au Sénat — mais, à ce jour, il n'a pas été inscrit à son ordre du jour. C'est tout l'enjeu, et c'est là que se loge mon espoir, que je formule sans détour : si le Sénat, à majorité de droite et du centre et a priori moins allant, ne se saisit pas du texte à temps, et si aucune loi n'est promulguée avant le 25 novembre 2026, l'expérimentation s'éteint d'elle-même. La navette, une éventuelle commission mixte paritaire, l'embouteillage de l'ordre du jour : tout cela peut, matériellement, faire manquer l'échéance.
Je pense que ce scénario est le plus probable. Mais la pression inverse est forte : le 28 mai 2026, cinquante maires de grandes villes ont publié une tribune appelant à une adoption rapide, en rappelant qu'une large majorité de Français y serait favorable (je me demande toujours d'oû ils sortent ce genre d'affirmation "une large majorité). Le gouvernement, lui, joue la montre en attendant son évaluation. Bref : l'extinction est possible mais elle n'est pas acquise, c'est à suivre.
À surveiller — L'ordre du jour du Sénat et la promulgation avant le 25 novembre 2026. C'est le seul curseur qui compte. Tant que la proposition de loi Echaniz n'est pas définitivement adoptée et promulguée, l'extinction reste l'issue par défaut ; le jour où elle l'est, le dispositif est pérennisé. Suivez ce calendrier, pas les commentaires sur les blogs, sauf le mien.
Regardons le rapport d'évaluation remis en 2026 par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle. Son constat est assez logique : l'encadrement a fait baisser les loyers de 2 à 4 % hors Paris et d'environ 5 % à Paris, soit près de 1 000 € d'économies annuelles par locataire selon l'APUR. L'effet sur les loyers est donc réel, même s'il reste modéré (ce qui semble logique vu qu'on instaure un contrôle du loyer).
Le rapport n'en dresse pas pour autant un satisfecit : il juge le dispositif imparfaitement ciblé, difficile à piloter, mal documenté statistiquement, et il privilégie une bascule progressive vers l'outil fiscal, taxer la "rente foncière" plutôt que plafonner les prix. Mais il ne plaide pas non plus pour l'abandon pur et simple.
Sur le plan strictement juridique, le dispositif est solide. Le Conseil constitutionnel (2014) et le Conseil d'État (décisions de 2022-2023) l'ont jugé proportionné et compatible avec le droit de propriété, l'égalité et la liberté contractuelle.
Pas de pari, de la méthode. Trois réflexes.
D'abord, ne bâtissez pas votre stratégie sur une extinction qui n'est pas acquise. Si vous anticiper une revalorisation de loyer en novembre 2026, vous spéculez sur un calendrier parlementaire qui à ce jour est totalement incertain. Le jour où la fenêtre s'ouvrira à la relocation, les estimations de marché évoquent +4 à +6 % à Paris selon les arrondissements, mais ce sont de simples estimations, qui sont approximatives et ne valent que si le dispositif tombe.
Ensuite, tant que l'encadrement s'applique, respectez-le scrupuleusement. Le contentieux civil sur l'encadrement des loyers et désormais le complément de loyer se développe : un complément standardisé, copié d'un modèle, justifié par des équipements ordinaires, vous expose à une restitution, à une procédure et à une sanction administrative. Le locataire dispose en principe de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, puis de trois mois pour saisir le juge. Faites auditer vos baux avant toute relocation ou tout renouvellement (n'hésitez pas à me l'envoyer mail, je vous dirai ce que j'en pense).
Enfin, suivez le seul indicateur qui décide de tout : l'avancée, ou l'enlisement de la proposition de loi au Sénat (dont je rappelle qu'il est plutôt à droite et donc pas très favorable au dispositif).
Le dispositif local d'encadrement du niveau des loyers (loyer de référence majoré) arrive à échéance le 25 novembre 2026, terme de l'expérimentation issue de la loi ELAN de 2018 et prolongée par la loi 3DS de 2022. Si aucune loi n'est promulguée d'ici là, les arrêtés préfectoraux deviennent caducs et les nouveaux baux reviennent au droit commun. Les baux en cours, eux, se poursuivent à leurs conditions.
Non. Une proposition de loi pérennisant et renforçant le dispositif a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (105 voix contre 56). Elle est désormais au Sénat, sans être encore inscrite à son ordre du jour à ce jour. Si elle est adoptée puis promulguée avant le 25 novembre 2026, il n'y a pas d'extinction. L'issue dépend du calendrier parlementaire.
Il se poursuit à ses conditions actuelles : l'extinction ne « libère » pas un bail signé. Seules les nouvelles signatures et les relocations échappent alors au plafond. À Paris, les estimations de marché évoquent une fenêtre de revalorisation de 4 à 6 % à la relocation selon les secteurs — une projection, non une garantie, et conditionnée à la chute effective du dispositif.
C'est la thèse économique dominante — un plafond de prix décourage l'offre — et le ministre du Logement l'a lui-même rappelée. Mais l'évaluation officielle de 2026 reconnaît que l'État ne peut, à ce jour, documenter cet effet sur l'offre en France ; elle a en revanche mesuré une baisse des loyers de 2 à 4 % hors Paris. Effet réel sur les loyers, effet sur l'offre théoriquement attendu mais non établi.
Non. Le Conseil constitutionnel (2014) et le Conseil d'État (2022-2023) l'ont jugé proportionné et compatible avec le droit de propriété, l'égalité et la liberté contractuelle. Une contestation fondée sur l'inconstitutionnalité aurait peu de chances. Le débat sur l'encadrement est économique et politique, pas juridique..
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Dimitri Bougeard
Avocat des propriétaires bailleurs