Votre locataire vous a donné congé au début de l'été. Le logement sera libre en septembre, vous avez regardé les annonces du quartier, et vous constatez un écart de 200 € par mois avec le loyer que vous encaissez depuis six ans. La question qu'on me pose le plus souvent à ce stade est simple : puis-je repartir du prix du marché ? En zone tendue, la réponse est simple aussi, et n'est pas toujours appréciée : non, sauf à entrer dans l'une des trois dérogations prévues par le décret.
Ce décret vient d'être reconduit. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet 2026, modifie le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 pour en prolonger l'application du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. C'est un texte de trois articles, qui ne change aucune règle de fond : il reconduit juste le régime en cours pour une neuvième année consécutive, et il régit tous les baux que vous signerez ou renouvellerez d'ici l'été prochain.
Je suis avocat, et je suis aussi investisseur immobilier : je sais ce que représente un écart de loyer de 200 € par mois sur la rentabilité d'un bien. Raison de plus pour regarder précisément ce que le texte permet, plutôt que de subir.
L'article 3 du décret du 27 juillet 2017 pose la règle. Lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Une seule possibilité est ouverte : si ce loyer n'a pas été révisé au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat, il peut l'être dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers.
Retenez la mécanique, parce qu'elle produit un effet que beaucoup de bailleurs méconnaissent : la révision annuelle en cours de bail et la révision au moment de la relocation ne se cumulent pas. Si vous avez appliqué votre indexation en mars 2026, vous ne pourrez pas ajouter une seconde variation d'indice en septembre. Et si vous n'avez jamais indexé pendant six ans, vous ne rattrapez pas les six années : la limite est la variation de l'indice sur les douze derniers mois. L'indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2026 s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques le 10 juillet 2026. Sur un loyer de 900 €, la marge d'augmentation est donc de l'ordre de 10 € par mois, et pas davantage.
Attention : l'oubli de la révision annuelle ne se rattrape jamais, ni en cours de bail, ni à la relocation. C'est un point que j'ai déjà traité en détail dans mon article sur l'indexation du loyer. L'absence d'indexation est une perte définitive.
Le champ géographique du texte est celui des communes figurant au 1° de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Cette annexe a été remplacée en bloc par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 : la liste applicable aujourd'hui n'est pas celle que vous avez peut-être consultée lors de votre dernière mise en location. Avant de fixer un loyer, vérifiez le classement de votre commune. La carte de la réglementation ville par ville du Droit d'Investir permet d'obtenir ces renseignements désormais indispensables en tapant simplement le nom de votre commune.
L'article 2 du décret exclut de son champ deux catégories de logements vacants : ceux qui font l'objet d'une première location, et ceux qui sont inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Dans ces deux cas, le loyer se fixe librement.
Cette seconde exclusion mérite d'être bien comprise par ceux qui envisagent des travaux lourds entre deux locataires : un chantier de dix-huit mois n'est pas une stratégie que je recommande, mais une vacance longue subie, pour un contentieux de succession ou un sinistre par exemple, ouvre effectivement une fixation libre du loyer. Encore faut-il pouvoir dater la sortie du précédent locataire, ce qui suppose d'avoir conservé le bail, l'état des lieux de sortie et les quittances (il faut toujours tout documenter).
À éviter : organiser artificiellement une vacance de dix-huit mois pour échapper au plafonnement. Le coût de dix-huit mois sans loyer dépasse presque toujours le gain espéré.
L'article 4 du décret autorise trois réévaluations, aux conditions suivantes.
Les travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, réalisés depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou depuis son dernier renouvellement, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse du loyer annuel ne peut alors excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Sur un loyer de 900 € par mois, le seuil de travaux exigé est donc de 5 400 €, et un chantier de 20 000 € autorise une hausse annuelle de 3 000 €, soit 250 € par mois.
Le loyer manifestement sous-évalué, hypothèse dans laquelle la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé. La difficulté est probatoire : ce sont des références de loyers de voisinage qu'il faut produire, pas une estimation d'agence ni une moyenne de site d'annonces.
Les travaux d'amélioration réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, qui autorisent une réévaluation libre du loyer. C'est la dérogation la plus favorable, et la plus exigeante : sur le même loyer de 900 €, elle suppose 10 800 € de travaux dans les six mois précédant la relocation.
Ces trois dérogations reposent entièrement sur des pièces. Devis, factures acquittées, dates, ventilation entre parties privatives et parties communes au prorata des millièmes : sans ce dossier, la dérogation est invocable en théorie mais difficile à défendre en cas de litige avec le locataire.
Le calcul ne s'arrête pas à la hausse de loyer autorisée. Voici ce que je vous invite à vérifier systématiquement avant d'engager le chantier.
En location nue au régime réel, les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation sont déductibles de vos revenus fonciers, à l'exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, article 31 du code général des impôts. L'administration définit l'amélioration comme ce qui apporte au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, et range dans la reconstruction ou l'agrandissement la restructuration complète d'une unité d'habitation ou l'aménagement de combles en pièces habitables.
Ce point est très important et j'insiste : le périmètre des travaux qui autorisent la hausse de loyer et celui des travaux déductibles ne coïncident pas exactement. Un chantier peut autoriser la dérogation de l'article 4 du décret mais le contribuable peut se voir refuser la déduction parce qu'il a modifié le gros œuvre ou créé de la surface habitable. C'est mon analyse de la combinaison des deux textes, et la nature des travaux est ce que je regarde en premier lieu quand un bailleur me consulte avant de lancer une rénovation entre deux locataires.
Si les travaux créent un déficit foncier, l'imputation sur votre revenu global est limitée à 10 700 €, portée à 21 400 € par an pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, article 156 du code général des impôts. Ce plafond majoré s'applique jusqu'au 31 décembre 2027.
En location meublée, la logique est différente : les travaux d'amélioration s'amortissent au lieu d'être déduits en une fois, et l'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit, article 39 C du code général des impôts. Sur un même chantier, l'écart de trésorerie entre les deux régimes la première année est considérable, et il mérite d'être calculé avant, pas après.
L'article 1-1 du décret, inséré en 2022, dispose qu'il ne s'applique pas aux logements des classes F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le décret s'efface parce qu'un régime plus strict prend le relais. L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le loyer du nouveau contrat portant sur un logement classé F ou G ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. L'article 17-1 interdit la révision annuelle en cours de bail et l'article 17-2 ferme la réévaluation au renouvellement. Concrètement, le propriétaire d'une passoire énergétique n'a aucune des trois dérogations à sa disposition : ni la hausse pour travaux, ni celle du loyer sous-évalué, ni la fixation libre.
Attention : la seule solution est le classement lui-même. Tant que le logement reste en F ou en G, la rénovation ne produit aucun effet sur le loyer autorisé ; c'est le changement de classe au diagnostic qui rouvre les marges.
En tout état de cause, depuis le 1er janvier 2025, le niveau de performance doit être compris entre A et F, ce qui interdit la location d'un logement classé G ; au 1er janvier 2028, il devra être compris entre A et E, ce qui exclura la classe F ; au 1er janvier 2034, entre A et D, article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Un bailleur qui détient un logement classé F aujourd'hui a donc deux échéances distinctes à traiter, le loyer gelé maintenant et l'interdiction de louer dans moins de deux ans et demi.
Deux dispositifs différents portent des noms voisins et se superposent dans certains territoires. Le décret dont il est question ici encadre l'évolution du loyer entre deux locataires, que je nomme plafonnement des loyers à la relocation. L'encadrement du niveau des loyers, issu de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018, fixe par arrêté préfectoral un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. Il s'applique notamment à Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, au Pays basque et à la métropole grenobloise. Il s'agit donc d'un mécanisme distinct.
L'article 9 du décret organise l'articulation entre les deux. Lorsqu'un arrêté préfectoral est en vigueur, la révision par l'indice ne peut porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré, et la dérogation de l'article 4 ne s'applique pas lorsque le dernier loyer excède déjà ce loyer de référence majoré. Le loyer retenu est en pratique le plus faible des deux plafonds.
Le complément de loyer, souvent présenté comme une solution, est une voie bien étroite : l'article 140 prévoit qu'un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré, et la loi du 16 août 2022 a exclu le complément pour une série de caractéristiques du logement, dont le classement en F ou en G. Le dépassement expose à une mise en demeure du préfet, avec un délai de deux mois pour se mettre en conformité et rembourser le trop-perçu, puis à une amende dont le montant maximal est de 5 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale.
Un mot de prospective, parce que l'échéance est proche : l'article 140 fixe une expérimentation de huit ans à compter de la publication de la loi, intervenue le 24 novembre 2018, ce qui conduit à son terme le 25 novembre 2026. Une proposition de loi de pérennisation a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 mais n'a pas été définitivement adoptée à la date de publication de cet article. Le gouvernement, interrogé au Sénat le 31 mars 2026, a indiqué attendre un rapport d'évaluation avant de statuer. J'ai expliqué ailleurs pourquoi je me réjouis de cette extinction programmée : un plafond de prix administré décourage l'offre et la rénovation, et me paraît manquer sa cible. Mais ne construisez aucune stratégie sur cette extinction, elle n'est pas acquise ; restez en veille et respectez le dispositif tant qu'il est en vigueur.
L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la saisine de la commission départementale de conciliation est un préalable obligatoire à celle du juge pour les litiges nés de l'application de ce décret. L'action du locataire se prescrit par trois ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits, article 7-1 de la même loi. Ni la loi ni le décret ne prévoient de sanction propre au dépassement du plafond de relocation : la conséquence pratique, fixation du loyer au niveau légal et restitution des sommes perçues en trop, relève du droit commun. À ma connaissance, la Cour de cassation ne s'est pas prononcée sur l'application du décret annuel de relocation, ce qui laisse une part d'incertitude sur les modalités de cette restitution.
Ce contentieux est évitable lors de la rédaction. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose déjà de faire figurer dans le contrat le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature. Cette mention est votre premier élément de preuve, et une mention inexacte ou omise se retourne contre vous. Dans les baux que je rédige, j'y ajoute l'annexion des justificatifs de travaux quand une dérogation est invoquée, la mention expresse de la clause de révision annuelle, sans laquelle aucune indexation n'est possible, et la traçabilité de la date de sortie du précédent locataire. Ce sont trois lignes de rédaction, et elles décident de l'issue d'une contestation trois ans plus tard.
Une dernière remarque de calendrier : les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 devront respecter les nouveaux contrats types issus du décret du 6 juillet 2026, sujet que j'ai traité dans mon article sur les nouveaux contrats types de location. Une relocation après le 1er octobre 2026 cumule donc les deux textes.
Ne plaidant plus depuis 2019, mon travail consiste à éviter le contentieux, et ce grâce à la rédaction de clauses spécifiques de nature à garantir au mieux vos droits en tant que propriétaire.
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Mon locataire part en septembre 2026 : puis-je augmenter le loyer à l'occasion de la signature du nouveau bail ?
En zone tendue, non par principe. L'article 3 du décret du 27 juillet 2017, reconduit par le décret du 20 juillet 2026, limite le loyer du nouveau contrat au dernier loyer appliqué au précédent locataire. Vous pouvez y ajouter la variation de l'indice de référence des loyers uniquement si le loyer n'a pas été révisé au cours des douze mois précédant la signature. Trois dérogations existent, liées aux travaux et au loyer manifestement sous-évalué (voir plus haut).
Mon logement est classé F au diagnostic de performance énergétique : quelles sont mes marges ?
Aucune. L'article 1-1 du décret du 27 juillet 2017 écarte les logements des classes F et G de son champ, et l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 limite le loyer de la nouvelle location au dernier loyer appliqué au précédent locataire dans les zones concernées. La révision annuelle et la hausse au renouvellement sont également interdites. Les dérogations pour travaux ne vous sont pas ouvertes tant que le classement n'a pas changé.
Comment savoir si ma commune est en zone tendue ?
La liste figure au 1° de l'annexe du décret du 10 mai 2013, dont l'annexe a été remplacée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Le nom d'une commune peut donc avoir changé de rubrique depuis votre dernier bail. La carte de la réglementation ville par ville du Droit d'Investir permet d'obtenir ces renseignements désormais indispensables en tapant simplement le nom de votre commune.
Mon logement est vide depuis deux ans : suis-je libre de fixer le loyer ?
L'article 2 du décret exclut de son champ les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois, ainsi que les premières locations. Le plafonnement de relocation ne s'applique donc pas. Attention : si le logement est classé F ou G, l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 continue de limiter le loyer au dernier loyer du précédent locataire, sans condition de durée de vacance.
Que risque un bailleur qui dépasse le plafond de relocation ?
Le décret ne prévoit pas de sanction spécifique. Le locataire peut contester le loyer, et l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 fait de la saisine de la commission départementale de conciliation un préalable obligatoire à celle du juge. L'action se prescrit par trois ans, article 7-1 de la même loi. En pratique, le risque est la fixation du loyer au niveau légal et la restitution des sommes perçues en trop sur cette période.
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit sans changement de fond, du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, le plafonnement du loyer de relocation dans les communes en zone tendue : le loyer du nouveau bail ne peut excéder celui du précédent locataire, majoré de la variation de l'indice de référence des loyers si aucune révision n'est intervenue dans les douze mois.
Trois dérogations subsistent, nécessitant des pièces justificatives : travaux d'au moins six mois de loyer avec une hausse plafonnée à 15 % de leur coût réel toutes taxes comprises, loyer manifestement sous-évalué avec une hausse limitée à la moitié de l'écart, et travaux d'au moins une année de loyer réalisés depuis moins de six mois, qui autorisent une fixation libre. Aucune n'est possible pour un logement classé F ou G.
Le calcul de rentabilité d'un chantier de relocation se fait sur les deux tableaux à la fois : la hausse de loyer autorisée par le décret, et la déductibilité des travaux de vos revenus locatifs, dont les périmètres ne se recouvrent pas. Les valeurs et références citées s'entendent au jour de la publication de cet article.