Depuis le 1er janvier 2022, un chiffre conditionne presque tous vos projets locatifs : 35 %. C'est le plafond de taux d'endettement fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), devenu une norme contraignante pour les banques. Sur le principe, l'objectif est louable : protéger les ménages du surendettement. En pratique, cette règle des 35 % frappe de plein fouet l'investisseur immobilier, qui se retrouve traité comme un primo-accédant alors que son projet, lui, génère des revenus. Décryptage critique, et leviers pour continuer à construire votre patrimoine.
Le HCSF est l'autorité macroprudentielle française. Au titre de l'article L. 631-2-1 du Code monétaire et financier, il peut fixer des conditions d'octroi de crédit opposables aux banques. Sa décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 impose deux critères cumulatifs, contraignants depuis le 1er janvier 2022 :
• un taux d'effort plafonné à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise ;
• une durée de crédit limitée à 25 ans (27 ans pour une VEFA, une construction ou un achat avec travaux lourds).
Concrètement, l'addition de toutes vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Au-delà, la banque sort de la norme et s'expose à un contrôle de l'ACPR. Première nuance essentielle, et souvent mal comprise : cette règle s'impose aux établissements prêteurs, pas à vous. Elle ne crée aucun droit au crédit, mais elle contraint votre banquier.
La règle des 35 % a été conçue à partir de micro simulations de transactions réalisées entre 2015 et 2017, en pleine période de taux bas. Elle a été pensée pour l'acquéreur de sa résidence principale, celui qui rembourse sans jamais percevoir de loyer en contrepartie.
Le problème, c'est qu'elle ne distingue pas la résidence principale de l'investissement locatif. Un investisseur qui achète un bien dont les loyers couvrent largement la mensualité est rangé dans la même case qu'un ménage qui s'endette sans percevoir de loyers. La logique du taux d'effort raisonne en charges brutes, sans réelle prise en compte de la richesse créée par l'opération.
Pour moi, c'est une aberration...
Quand vous présentez un projet locatif, la banque n'intègre pas vos loyers à 100 %. La plupart des banques appliquent une décote prudentielle, le plus souvent à hauteur de 70 %, censée couvrir la vacance locative et les charges. Si votre bien rapporte 1 000 € par mois, la banque n'en retient que 700.
Cette décote forfaitaire pénalise mécaniquement les bons dossiers. Un investisseur dont le bien dégage un excellent rendement, mais dont le taux d'effort calculé frôle les 35 %, peut se voir refuser un financement alors que son reste à vivre réel est confortable. La règle voit un risque là où il n'y en a pas.
C'est sans doute le coup le plus dur porté aux investisseurs. Avant 2022, beaucoup de banques pratiquaient le calcul différentiel : elles ne réintégraient dans le taux d'endettement que le solde de l'opération locative, c'est à dire la mensualité diminuée des loyers pondérés. Cette méthode, très favorable, permettait de multiplier les acquisitions tant que chaque bien s'autofinançait.
Depuis le 1er janvier 2022, cette approche n'est plus conforme à la décision du HCSF. L'autre méthode s'impose : total des mensualités rapporté au total des revenus. Résultat, l'investisseur multi biens, qui empilait des projets rentables, atteint vite le plafond et se retrouve bloqué, non par un risque réel, mais par une règle de calcul.
On vous dira que les banques peuvent déroger à la règle. C'est vrai, mais seulement en partie. La fameuse marge de flexibilité autorise les établissements à déroger aux 35 % sur 20 % de leur production trimestrielle. Sauf que cette enveloppe est massivement fléchée :
• au moins 70 % de la marge est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale ;
• dont au moins 30 % aux primo-accédants ;
• il ne reste donc qu'environ 6 % de la production totale en usage libre.
Traduction pour l'investisseur locatif pur : vous n'êtes pas prioritaire. Vous ne pouvez viser que cette part résiduelle d'environ 6 %, sur laquelle se bousculent tous les profils hors normes. Autant dire que la dérogation relève souvent du parcours du combattant.
Cette règle est très critiquable.
D'abord, le taux d'effort ignore le reste à vivre. Deux dossiers à 35 % strict peuvent présenter des situations radicalement différentes : un foyer modeste sans marge et un cadre supérieur avec 4 000 € disponibles chaque mois. La règle les traite à l'identique. La jurisprudence reconnaît pourtant le reste à vivre comme un élément déterminant de la solvabilité. Le HCSF, lui, a refusé d'en faire un critère.
Ensuite, le calibrage est daté. Les seuils ont été fixés dans un monde de taux à 1 %. Depuis, les taux ont fortement remonté, le marché s'est retourné, et la règle continue de s'appliquer à l'identique. En mars 2026, le HCSF a confirmé le maintien des 35 % et des 25 ans, jugeant le cadre adapté. Tout le monde n'en est pas convaincu, moi le premier.
Sur le terrain politique, la critique a même pris corps. La proposition de loi Causse de 2024 voulait permettre aux banques de déroger aux 35 % pour les emprunteurs solvables, en s'appuyant sur le reste à vivre. Elle a été vidée de sa substance, puis emportée par la dissolution. Le débat a rebondi en 2026 avec le soutien de Bercy, mais s'est heurté à l'opposition de la Banque de France et de la Banque centrale européenne. Résultat : rien n'a changé.
Inutile de songer à contester la légalité de la mesure : la compétence du HCSF repose sur une habilitation expresse du législateur. Le débat est légitime, mais il est politique, pas contentieux. Vous ne ferez pas tomber la règle des 35 % devant un tribunal.
Mais tout n'est pas perdu. La norme encadre l'offre de crédit, elle ne vous prive pas de toute marge de manoeuvre.
La règle s'impose aux banques, et les banques n'ont pas toutes la même politique ni la même marge de flexibilité disponible pour le trimestre concerné. Un dossier refusé dans un établissement saturé peut passer ailleurs. Par ailleurs, certaines banques continuent en pratique d'appliquer le calcul différentiel pour les opérations locatives. Attention toutefois : il s'agit d'une tolérance non conforme à la norme en vigueur.
L'utilisation d'une SCI et d'une banque spécialisée pour les investisseurs permet parfois d'emprunter beaucoup plus.
Place aux solutions. Voici les leviers que je conseille d'actionner.
Renforcez l'apport et allongez la durée. Passer à 25 ans abaisse mécaniquement la mensualité, donc le taux d'effort. Un apport plus conséquent réduit le capital emprunté et fait souvent basculer un dossier sous le seuil. Et si vous me suivez sur les réseaux, vous savez déjà pourquoi je conseille d'emprunter sur une longue durée.
Choisissez la bonne banque. Toutes ne traitent pas les revenus locatifs de la même façon, et toutes n'ont pas la même flexibilité disponible. Un courtier qui connaît les politiques d'octroi du moment vaut souvent plus qu'une négociation de 0,1 point de taux.
Structurez intelligemment votre investissement. Selon les établissements, une SCI à l'IS ou une holding peut sortir partiellement l'endettement de votre calcul personnel. La pratique est variable, à valider banque par banque, mais le levier existe.
Restaurez votre capacité par le regroupement de crédits. Pour l'investisseur multi biens saturé, fusionner ses prêts pour abaisser la mensualité globale peut rouvrir une capacité d'emprunt.
Soignez le dossier reste à vivre. Épargne résiduelle après opération, antériorité bancaire, revenus stables, patrimoine consolidé : ce sont les arguments qui font basculer un dossier dans la part libre de la flexibilité.
La règle des 35 % est-elle obligatoire ?
Elle est contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022, sous le contrôle de l'ACPR. Mais elle ne crée aucun droit à votre profit : vous ne pouvez pas l'opposer à une banque pour la forcer à prêter.
Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul des 35 % ?
Oui, mais avec une décote. Les banques retiennent le plus souvent 70 % des loyers, le reste servant de coussin de sécurité contre la vacance et les charges.
La SCI permet-elle d'échapper à la règle des 35 % ?
Parfois mais pas toujours, c'est du cas par cas.
Le calcul différentiel est-il encore autorisé ?
Officiellement non, depuis 2022. Certaines banques le pratiqueraient encore, mais c'est une tolérance non conforme, à sécuriser avant tout engagement.
La règle des 35 % va-t-elle être supprimée ?
On peut seulement l'espérer mais je n'ai pas de boule de cristal.
La règle des 35 % n'est pas près de disparaître, et la contester frontalement ne mène nulle part. L'investisseur lucide ne perd pas son énergie à dénoncer le plafond : il apprend à construire des dossiers conformes, à cibler les bons établissements et à structurer ses acquisitions pour préserver sa capacité d'emprunt. La limite est réelle, mais elle se travaille. Et dans un marché qui se stabilise, ceux qui maîtrisent ces leviers gardent une longueur d'avance.
Enfin, gardez une chose à l'esprit : plus que jamais, vous devez bâtir une véritable stratégie juridique et fiscale d'investissements immobiliers, et sans traîner.