Vous êtes bailleur, locataire, propriétaire ou investisseur à Paris et vous envisagez de mettre en place un contrat de sous-location ? Dans le domaine de la location immobilière, la rigueur juridique est primordiale. Les litiges sont fréquents, les règles nombreuses et les enjeux financiers importants. Pour éviter tout risque, il est essentiel de pouvoir compter sur l'accompagnement d'un avocat en droit immobilier. Basé à Paris, je suis Maître Dimitri BOUGEARD, l'Avocat Investisseur. Depuis plus de 20 ans, j'assiste mes clients dans la rédaction de leurs contrats de sous-location, que ce soit pour un bail d'habitation, un bail commercial ou un bail professionnel.
La sous-location ne doit pas être confondue avec une location classique ou une cession de bail. Il s'agit d'un contrat par lequel le locataire principal donne en location tout ou partie du logement, du bureau ou du local qu'il loue lui-même au propriétaire. Le locataire reste lié au bailleur par le bail principal, tout en devenant bailleur du sous-locataire.
Cette situation triangulaire comporte des risques spécifiques qu'il est essentiel d'encadrer par un contrat de sous-location solide d’un point de vue juridique. Par exemple, si le locataire principal ne paie plus ses loyers au propriétaire, ce dernier pourrait engager une procédure d'expulsion qui s'appliquerait également au sous-locataire, même si ce dernier est à jour de ses paiements. Dès lors, faire appel à un avocat compétent en droit des contrats est essentiel pour s’assurer de la rédaction en bonne et due forme de ce contrat.
Bon à savoir : la sous-location peut être partielle et ne porter que sur une partie des locaux loués. C'est souvent le cas pour les baux commerciaux, où le locataire principal peut sous-louer une partie des bureaux ou des espaces de stockage dont il n'a pas l'utilité. Il est alors important de bien délimiter dans le contrat les surfaces concernées par la sous-location.
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Avant de conclure un contrat de sous-location, le locataire doit impérativement obtenir l'autorisation écrite du propriétaire. C'est une condition sine qua non, qu'il s'agisse d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, d'un bail commercial régi par le Code de commerce ou d'un bail professionnel. En l'absence d'accord écrit du bailleur, ce dernier serait en droit de demander la résiliation du bail, pouvant entraîner l'expulsion du locataire et du sous-locataire, ainsi que des dommages-intérêts. Il est donc primordial de recueillir cet accord en amont et de le mentionner dans le contrat de sous-location.
Une fois cet accord obtenu, il est conseillé de le notifier au sous-locataire par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice (anciens huissiers), afin de pouvoir en apporter la preuve en cas de litige. Il faut également veiller à respecter les éventuelles conditions posées par le bailleur, comme l'agrément du sous-locataire ou la fourniture d'une garantie supplémentaire. Avocat en droit immobilier et des contrats à Paris, je suis en mesure de vous assister dans toutes ces démarches.
La loi encadre strictement le montant du loyer qui peut être demandé au sous-locataire :
En cas de dépassement du loyer maximum autorisé, le sous-locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu. Des sanctions pénales sont même prévues à l'encontre du locataire indélicat.
Autre point d'attention : la sous-location ne peut pas se poursuivre au-delà de la durée du bail principal. Si ce dernier prend fin, que ce soit par l'arrivée de son terme ou par une résiliation anticipée, le contrat de sous-location à Paris, comme ailleurs en France, s'éteindra automatiquement à la même date. Cela vaut tant pour le terme initial du bail que pour son éventuel renouvellement. Il faut donc être vigilant dans la rédaction des clauses de durée du contrat de sous-location.
Dans le cas d'un bail commercial, le locataire principal perd même son droit au renouvellement en cas de sous-location totale des locaux. Ce sont autant de subtilités à connaître et à maîtriser.
Si la sous-location d'un bail d'habitation obéit au cadre de la loi de 1989, des règles particulières s'appliquent en matière de baux commerciaux et professionnels. Pour un bail commercial, le bailleur doit non seulement autoriser la sous-location, mais il doit en plus obligatoirement être appelé à concourir à l'acte. Concrètement, cela implique de lui communiquer le projet de contrat de sous-location avant sa signature. Le locataire doit également veiller à ce que l'activité du sous-locataire soit conforme à la destination des locaux prévue dans le bail principal et autorisée par le règlement de copropriété. Pour les baux professionnels (avocats, médecins, architectes...), la sous-location est possible par principe, sauf clause contraire du bail.
Il faut aussi être attentif aux règles de publicité et d'enregistrement propres aux baux commerciaux. Le contrat de sous-location d’un bail commercial doit notamment être publié au registre du commerce et des sociétés si le sous-locataire est immatriculé. Des droits d'enregistrement sont également dus dans certains cas. Autant de formalités qu'il est important d'anticiper avec l’aide d’un avocat pour assurer la validité du contrat.
Face à ces nombreux enjeux et à la complexité des règles applicables, il est indispensable de se faire assister par un avocat maîtrisant parfaitement le droit de la location et de la sous-location. C'est tout l'objet de mon accompagnement. Dès lors, je mets à votre disposition mon expérience de plus de deux décennies en droit immobilier à Paris, en tant qu'avocat mais aussi en qualité d'investisseur. Je vous propose des contrats de sous-location sur mesure, adaptés à votre situation particulière : sous-location de bail d'habitation meublé ou vide, de bail commercial, de bail professionnel, colocation, bail mobilité... L'objectif est de rédiger un contrat équilibré et protecteur, pour limiter au maximum les risques de contentieux et de litiges entre le locataire principal et le sous-locataire.
En tant qu’avocat en droit immobilier à Paris, je propose aux sous-loueurs professionnels (comme aux conciergeries) la signature d’un contrat de licence pour l’utilisation de la marque « L’Avocat Investisseur ». Ce label permet de mettre en avant la viabilité juridique des contrats rédigés par mon cabinet.
La rédaction d'un contrat de sous-location fiable et adapté constitue la meilleure protection pour une opération réussie. Mon rôle d'avocat en droit des baux à Paris est d'être à vos côtés pour sécuriser votre projet et préserver vos intérêts, que vous soyez bailleur ou locataire. N'hésitez pas à me contacter pour bénéficier d'un accompagnement juridique adapté.
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