Analyse des condamnations parisiennes de juillet 2026 : sur le fondement de l'article L. 651-2-1 du CCH issu de la loi Le Meur, une conciergerie a été condamnée à 220 000 € d'amende civile, au même titre que la propriétaire mandante. Portée du texte, régime de l'amende et conséquences contractuelles.
La question de savoir si un intermédiaire de location touristique, comme une conciergerie sans carte G ou une agence immobilière, pouvait être condamné à l'amende civile du changement d'usage semblait tranchée depuis 2021, et tranchée en sa faveur. Les décisions rendues par le Tribunal judiciaire de Paris et relayées par la presse depuis le 15 juillet 2026 démontrent que cette époque est révolue : une propriétaire a été condamnée à 220 000 € d'amende civile pour avoir loué plusieurs logements en meublé de tourisme sans autorisation de changement d'usage, et la société de conciergerie qui prêtait son concours à l'exploitation de ces biens a été condamnée au même montant, à titre personnel. J'analyse ici le fondement de cette double condamnation et ses conséquences pour les propriétaires comme pour les professionnels de la gestion locative courte durée.
Sous l'empire du droit antérieur, la Cour de cassation jugeait que l'amende civile de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, qui sanctionne le changement d'usage sans autorisation prévu à l'article L. 631-7, ne visait que le loueur. L'intermédiaire qui prêtait son concours à l'exploitation irrégulière n'encourait pas cette sanction (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-11.462). Seules lui étaient applicables les amendes du code du tourisme, aux plafonds sensiblement inférieurs.
L'article 5 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a modifié cette solution en insérant dans le code un article L. 651-2-1. Ce texte frappe d'une amende civile, pouvant atteindre 100 000 € par local irrégulièrement transformé, toute personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l'infraction de changement d'usage illicite, contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services. Le législateur n'a exclu que la mise à disposition d'une plateforme numérique : les conciergeries, agences et mandataires de gestion sont donc directement visés par ce texte.
La même loi a doublé le montant maximum de l'amende encourue par le loueur, le portant de 50 000 € à 100 000 € par local, et ce sur le fondement de l'article L. 651-2. L'amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, à la requête de la commune, qui en perçoit le produit.
Le montant très important des condamnations prononcées en juillet 2026 est donc justifié par deux règles désormais bien établies.
La première tient au mode de calcul du plafond : il s'apprécie par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020, publié). Le montant maximum n'est donc pas à répartir entre le propriétaire et son gestionnaire ; chaque logement exploité irrégulièrement peut donner lieu à autant d'amendes qu'il y a de participants poursuivis.
La seconde tient aux principes de personnalité et d'individualisation de la peine, applicables à cette amende civile, qui font obstacle à toute condamnation in solidum (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.467 ; Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 24-11.508). Le juge doit caractériser le comportement propre de chaque défendeur et fixer une amende distincte au regard de la durée de l'exploitation, des recettes, du nombre de locaux, de la qualité de professionnel et de la poursuite de l'activité après avertissement. En l'espèce, la conciergerie a été sanctionnée aussi durement que la propriétaire, alors que les gains sont totalement disproportionnés entre les deux acteurs, les marges des conciergeries n'ayant rien à voir avec les sommes encaissées par les propriétaires.
Deux remarques à propos de l'application de la loi dans le temps : l'article L. 651-2-1 ne s'applique pas, pour les intermédiaires concourant à l'infraction, aux faits antérieurs au 21 novembre 2024, date d'entrée en vigueur de la loi ; pour cette période, l'intermédiaire demeure couvert par la jurisprudence de 2021. Quant au plafond porté à 100 000 €, il ne vaut que pour la période postérieure à la loi, l'ancien plafond de 50 000 € demeurant applicable aux faits antérieurs. La reconstitution chronologique de l'activité locative constitue donc, dans ces dossiers, un axe de défense important.
Pour le propriétaire, la délégation de la gestion ne constitue pas une cause d'exonération. La Cour de cassation a approuvé la condamnation d'un propriétaire ayant donné son bien, en connaissance de cause, à une société qui le sous-louait en courte durée (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 24-11.508). La connaissance de l'exploitation, déduite du contrat, des relevés de gestion ou du maintien des annonces après mise en demeure, suffit à fonder la sanction.
Pour la conciergerie, la qualité de professionnel emporte une obligation de vigilance renforcée. La Cour de cassation retient qu'un professionnel de la location saisonnière ne peut ignorer la réglementation applicable et qu'il lui appartient d'obtenir des propriétaires l'information relative à l'usage du bien avant de procéder aux locations (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020). Une déclaration sur l'honneur du client ne suffit pas lorsque les pièces disponibles font naître un doute sur le statut du logement. Ce devoir de vérification s'exerce désormais sous la surveillance quasi automatisée des communes, l'entrée en application, reportée au second semestre 2026, du téléservice national d'enregistrement et de la transmission des données d'activité ayant vocation à leur donner un accès direct aux informations d'exploitation (décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026).
Entre les parties, enfin, le contrat de conciergerie ou de mandat de gestion est un élément plus que jamais essentiel dans la répartition du risque. Une clause de garantie ne lie ni la commune ni le juge de l'amende, laquelle demeure strictement personnelle ; elle organise en revanche les recours entre le propriétaire et son gestionnaire. Encore faut-il que le contrat stipule précisément les obligations de chacun : vérification documentaire du statut du local, information sur les obligations déclaratives et d'autorisation, suivi des nuitées, procédure d'alerte et de suspension de la commercialisation, conservation des justificatifs. Dans les contrats de conciergerie qui sont soumis à ma lecture (analyse à titre gracieux, envoyez-moi le vôtre : dimitri-bougeard@franceavocat.fr), l'absence de telles stipulations prive le plus souvent le propriétaire de tout recours utile et laisse le professionnel sans preuve de ses diligences.
Le cabinet propose des contrats de conciergerie et de location courte durée rédigés et tenus à jour des dernières évolutions législatives, organisant expressément ces obligations de vérification et de garantie et fournis avec leurs annexes, dont l'attestation sur l'honneur du propriétaire : accéder aux contrats.
La condamnation d'une conciergerie parisienne à 220 000 € d'amende civile, au même titre que sa cliente, marque la première application d'ampleur de l'article L. 651-2-1 du code de la construction et de l'habitation issu de l'article 5 de la loi Le Meur. Les intermédiaires de la location touristique sont désormais clairement avertis qu'ils répondent personnellement de leur concours à un changement d'usage illicite, à hauteur de 100 000 € par local, sans solidarité avec le propriétaire ni entre eux. La prévention de ce risque passe par la documentation systématique des vérifications et par une contractualisation rigoureuse des obligations respectives du propriétaire et de son gestionnaire. Je conseille de nombreuses conciergeries partout en France et leur fournis les contrats les plus à jour et les plus adaptés à l'évolution réglementaire.
Les montants et références cités s'entendent au jour de la publication. Cet article constitue une information générale et ne se substitue pas à un conseil sur une situation particulière.