Acheter un logement et le louer meublé à deux — en couple, entre partenaires de PACS ou entre proches — c’est l’un des projets que je rencontre le plus souvent dans ma pratique. L’opération séduit : on mutualise l’apport, la capacité d’emprunt et le risque. Mais au moment de la déclaration d’impôts, mes clients butent presque tous sur la même question : qui déclare quoi, et comment ? La réponse dépend de votre situation (mariés, pacsés, concubins) et, surtout, du mode de détention du bien. Voici, étape par étape, ce que je vérifie pour sécuriser une location meublée non professionnelle (LMNP) menée à deux.
LMNP à deux : le principe de la déclaration par propriétaire
La première règle que je rappelle systématiquement : en location meublée, on ne déclare pas en fonction de son statut conjugal, mais en fonction de la propriété du bien. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et c’est le propriétaire, ou chacun des copropriétaires à hauteur de sa quote-part, qui porte le résultat de l’activité.
À ne pas confondre avec l’impôt sur le revenu lui-même : si vous êtes mariés ou pacsés, vous formez un seul foyer fiscal et déposez une déclaration commune ; si vous êtes en concubinage, chacun dépose la sienne. Mais dans tous les cas, le résultat de l’activité meublée se rattache à celui qui possède le bien.
Si vous êtes mariés
Vous déclarez vos revenus dans un foyer fiscal commun. Bonne nouvelle souvent ignorée : l’administration admet que le résultat de l’activité meublée de chaque époux soit déterminé distinctement, et que chacun puisse, le cas échéant, relever de son propre régime (micro-BIC ou réel). Vous pouvez donc opter pour le réel sur un bien (afin de déduire les charges et d’amortir) et conserver le micro-BIC sur un autre.
Contrairement à ce qu’on lit parfois, ce n’est pas un prétendu « mandat tacite » entre époux qui commande la déclaration fiscale : c’est la propriété du bien et votre régime matrimonial. Sous le régime de la communauté, les biens acquis pendant le mariage sont communs et leurs revenus le sont aussi ; sous séparation de biens, chacun déclare les biens qui lui appartiennent en propre.
À surveiller — le risque de passage en LMP. Le caractère professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) s’apprécie au niveau du foyer fiscal : recettes annuelles supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Concrètement, l’activité d’un seul des deux conjoints peut faire basculer tout le foyer en LMP, avec des conséquences lourdes (cotisations sociales, plus-values professionnelles). C’est l’un des premiers calculs que je vérifie avec mes clients.
Si vous êtes pacsés
Le cadre est très proche de celui des époux : foyer fiscal commun, déclaration commune, mêmes règles BIC. Chacun déclare le bien dont il est propriétaire ; le résultat de l’activité meublée de chaque partenaire est déterminé séparément. Pour un bien acheté ensemble, vous relevez naturellement de l’indivision (voir plus bas), sauf à constituer une société.
Si vous êtes en concubinage
Sans mariage ni PACS, pas de foyer fiscal commun : chacun dépose sa propre déclaration et y porte les biens qu’il possède. Pour un logement acheté à deux, c’est le régime de l’indivision qui s’applique de plein droit — et c’est d’ailleurs le cas le plus fréquent dans ma clientèle de concubins investisseurs.
L’indivision : le cadre naturel de l’achat à deux hors mariage
Comment fonctionne l’indivision en LMNP ?
L’indivision permet à plusieurs personnes de détenir un même bien, chacune pour une quote-part qui n’est pas nécessairement égale (elle suit, en général, l’apport de chacun). Elle concerne les concubins et les partenaires de PACS, mais aussi les fratries, les héritiers ou de simples co-investisseurs. La gestion obéit à des règles de majorité qu’il faut connaître avant d’acheter :
• Actes conservatoires (travaux urgents de sauvegarde du bien) : chaque indivisaire peut agir seul.
• Actes d’administration (signature d’un bail, gestion courante) : majorité des deux tiers des droits indivis. Un indivisaire détenant plus des deux tiers peut donc décider seul.
• Actes de disposition (notamment la vente) : unanimité requise.
Ces règles s’appliquent par défaut. Je recommande en règle générale de les aménager par une convention d’indivision rédigée chez le notaire : elle organise la gestion, la répartition des charges et les modalités de sortie, et évite bien des blocages.
La déclaration de début d’activité
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la déclaration de début d’activité d’une location meublée se fait exclusivement en ligne, sur le guichet unique de l’INPI (procedures.inpi.fr), dans les 15 jours suivant la mise en location. L’ancien dépôt papier au greffe du tribunal de commerce n’existe plus, et le formulaire P0i a été dématérialisé : ses informations sont désormais saisies directement en ligne.
En indivision, l’immatriculation se fait au nom de l’indivision, qui obtient ses propres numéros SIREN et SIRET. C’est ce numéro qui vous permettra ensuite de transmettre la déclaration de résultat et de porter votre quote-part sur votre déclaration personnelle.
Le régime réel s’impose — et c’est souvent une bonne nouvelle
Point essentiel : en indivision, le micro-BIC est exclu. Assimilée à une société de personnes, l’indivision ne peut pas en bénéficier ; c’est le régime réel qui s’applique de plein droit. Loin d’être une contrainte, c’est généralement un avantage : le réel permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) et surtout d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement — voire neutralise plusieurs années — l’imposition des loyers. Chaque indivisaire déclare ensuite sa quote-part de résultat dans la catégorie des BIC.
À éviter — le démembrement en indivision. Séparer l’usufruit et la nue-propriété au sein de l’indivision a des conséquences sur la base amortissable : seul l’usufruitier exploite le bien et perçoit les loyers, et l’opération est rarement favorable en LMNP. Je la déconseille sans étude patrimoniale préalable.
Micro-BIC ou réel : ne vous trompez pas au départ
Hors indivision, vous avez le choix. Le micro-BIC est simple : un abattement forfaitaire représente vos charges, sans comptabilité. Mais attention aux seuils et aux taux, modifiés par les réformes récentes — c’est 50 % d’abattement (jusqu’à 77 700 € de recettes) pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, mais seulement 30 % (jusqu’à 15 000 €) pour les meublés de tourisme non classés (seuils détaillés sur impots.gouv.fr).
Le régime réel demande une comptabilité, mais permet la déduction des charges réelles et l’amortissement, et autorise un déficit BIC reportable dix ans. Dans ma pratique, dès qu’il y a un emprunt et des charges significatives, il est presque toujours gagnant — et c’est de toute façon le seul régime ouvert en indivision.
Les questions fréquentes
Peut-on déclarer les loyers du bien appartenant à son conjoint ?
Par principe, c’est le propriétaire qui déclare. Même lorsque la loi tolère une certaine souplesse entre époux, je déconseille de porter sur sa déclaration les recettes d’un bien appartenant exclusivement à l’autre : la cohérence propriété / déclaration est la meilleure protection en cas de contrôle.
Deux conjoints peuvent-ils choisir des régimes fiscaux différents ?
Oui. Le résultat de l’activité meublée de chaque époux ou partenaire est déterminé distinctement ; l’un peut être au réel et l’autre au micro-BIC, selon ses biens et ses charges.
En indivision, peut-on opter pour le micro-BIC ?
Non. L’indivision relève obligatoirement du régime réel ; le micro-BIC lui est fermé. C’est une règle de plein droit, qu’il faut anticiper dès l’immatriculation. J’observe d’ailleurs parfois, avec étonnement, des avis d’imposition mêlant une ligne micro-BIC et une ligne BIC au réel — une combinaison pourtant impossible en indivision.
Comment déclarer le début de l’activité ?
En ligne, sur le guichet unique de l’INPI, dans les 15 jours suivant la mise en location. En indivision, l’immatriculation se fait au nom de l’indivision.
En résumé, et pour vous aider
Investir en LMNP à deux est un excellent levier patrimonial, à condition d’anticiper trois points : qui possède quoi, quel régime fiscal pour chacun, et — si vous achetez ensemble hors mariage — comment organiser l’indivision. Une erreur de déclaration ou un basculement non anticipé en LMP peut coûter cher ; à l’inverse, un montage bien pensé optimise durablement votre fiscalité.
Vous préparez un achat à deux ou souhaitez sécuriser une situation existante ? Je réalise des audits et accompagnements LMNP et je conseille mes clients sur l’ensemble de ces sujets (voir mes conseils en investissement locatif). Prenez rendez-vous via ma page Contact, ou écrivez-moi directement à dimitri-bougeard@franceavocat.fr.
Dimitri Bougeard
Avocat au Barreau de Paris