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L'une des peurs du loueur immobilier : les loyers impayés. Quelques réflexions...

Le 02 janvier 2019
Que faire lorsque vous êtes confronté à un locataire qui cesse de régler son loyer ? Attention, les loyers impayés sont une plaie pour le bailleur, mais ils sont gérables et quelques précautions préalables peuvent en réduire le risque.

Même si les loyers impayés sont assez faible en pourcentage, cela reste l'une des principales préoccupation des bailleurs.

La diversité des situation est très importante, chaque cas étant unique : vous avez le locataire qui profite du changement de propriétaire pour arrêter de payer les loyers (lorsqu'on achète occupé, il est primordial de bien lire le bail en cours, il est parfois mal rédigé et fait courir un risque à l'acheteur, risque pouvant être mis en avant comme élément de négociation du prix), le locataire qui est confronté à un problème temporaire (on appelle ça "accident de la vie" désormais) mais qui est de bonne foi, le locataire qui est un quasi professionnel du non paiement des loyers (et qui se fait aussi verser des allocations logement sans pour autant payer son loyer...), et même le pire, l'acharné de la procédure qui fait tout pour rester, et multiplie les recours.

Les réactions des propriétaires sont aussi variées que précédemment : le bailleur gentil qui se fait "balader", l'agressif qui veut couper l'eau, l'électricité, tout casser dans l'appartement pour le rendre inhabitable, le nonchalant qui attend des mois avant de faire quoi que ce soit, etc.

En France, la procédure d'expulsion pour loyers impayés est longue et coûteuse, les locataires étant surprotégés.

Surtout, et c'est là le principal reproche à faire aux Tribunaux, la mauvaise foi est bien trop peu sanctionnée : j'ai déjà démontré que la locataire avait produit des faux documents (grave infraction pénale, faux et usage de faux, article 441-1 du Code pénal, passible de 45.000 euros d'amende et trois ans de prison) sans que cela n'émeuve le moins du monde le juge d'instance, celui-ci n'accordant même pas à mon client, le propriétaire, le remboursement de la totalité de ses frais d'Avocat (avec quand même une ardoise de plus de 20.000 euros de loyers impayés) !!

Faut-il pour autant avoir recours à des méthodes que certains pourraient qualifier d'expéditives ?

La réponse est oui...si vous avez envie d'avoir recours à un Avocat pénaliste pour votre défense plutôt qu'à un Avocat immobilier pour l'expulsion !

Et oui, même si le locataire ne paye pas, il est chez lui jusqu'à son expulsion par les forces de l'ordre, et ce n'est ni bien ni mal, c'est la loi.

L'Avocat n'est pas là pour rendre la justice, mais pour défendre les intérêts de ses clients.

C'est au juge de rendre la justice.

Ce qui explique aussi que tout le monde a le droit d'être défendu, même la pire des crapules : après, à chaque Avocat de choisir ou non d’accepter le dossier, en fonction de sa conscience.

En cas de recours à la manière forte, vous pouvez vous retrouver en correctionnelle (violation de domicile par exemple), et là, pas sûr que vous soyez bien fier dans une belle salle d'audience face aux juges et au Procureur qui se fera un plaisir d'expliquer combien vous êtes ignoble, radin, inhumain...

Résultat : des frais au pénal, une amende, et un locataire toujours dans les lieux. Eh oui, le juge pénal n'est pas compétent pour statuer sur une demande d'expulsion, vous ne serez donc pas plus avancé !

Et il faudra redépenser de l'argent devant le Tribunal d'instance.

A propos d'argent, et je touche là la point sensible, puisqu'après tout, le but est de fournir un service (location) en échange d'un loyer, deux questions : combien ça coûte, et combien de temps pour une procédure.

Eh bien, comme dans un film culte "ça dépend" !

Évidemment, plus on réagit lentement, plus c'est long.

Ensuite, cela va aussi varier en fonction de vos relations avec les deux intervenants : l'Huissier et l'Avocat.

Commençons par l'Huissier : son rôle est essentiel, il va délivrer tous les actes indispensables au bon déroulement de la procédure, commandement, assignation, signification de jugement, etc.

Ses prestations sont tarifées (fixées par la loi), inutile d'essayer de négocier ses honoraires.

Il faudra lui fournir un certain nombre de renseignements indispensables, sans quoi il ne pourra rien faire (copie du bail, décompte, code de porte d'entrée, etc).

Ensuite l'Avocat : soyons précis, devant le Tribunal d'instance, l'Avocat n'est pas obligatoire (contrairement à l'Huissier indispensable pour les actes), mais soyons lucides, c'est un métier, et à mon sens, laissez croire au justiciable qu'il pourra facilement se défendre seul face à un locataire éventuellement défendu par un autre Avocat confine, le plus souvent, à l'escroquerie intellectuelle (cela dit, je reconnais qu'il existe des justiciables bien plus au fait de la procédure que certains Avocats).

Quelques exemples : qui sait rédiger une assignation, qui connait les mentions obligatoires, qui connaît le principe du contradictoire, les règles de procédure, sans même parler du fond du litige ?

Et à la moindre difficulté soulevée par l'adversaire (tous les prétextes sont bons : le logement est insalubre, il n'est pas aux normes et les services de la Mairie sont passés, etc), bonjour les renvois et autres délais.

N'allez pas croire que cela gène le moins du monde un locataire de prétendre à la fois qu'il ne paye plus son loyer parce que son logement est super humide, rongé par la moisissure mais qu'il ne veut surtout pas partir et trouver mieux, aussi paradoxal que ce soit.

Contrairement à l'Huissier, les honoraires de l'Avocat sont libres. Autant dire que ceux-ci sont très variables, notamment en fonction du lieu, de l'expérience et de l'ancienneté de l'Avocat, de la situation de fortune du client, du type de dossier, etc.

Ils sont libres, donc librement négociables, ce qui ne signifie pas pour autant qu'il faille se comporter en marchand de tapis, ce que peu de professionnels, Avocats ou pas, apprécient.

En revanche, ils peuvent être forfaitisés et prévisibles : à titre personnel, je facture environ 1.500 à 2.500 euros TTC une procédure d'expulsion (qui durera environ 8 à 12 mois en première instance, sauf départ volontaire du locataire), avec en général plusieurs audiences.

Cela peut paraître cher pour certains, mais la merveilleuse organisation de notre système judiciaire est ainsi faite que devant les Tribunaux d'instance, tout le monde est convoqué à la même heure. C'est comme cela qu'on peut arriver à 9h00 et voire qu'il y a 40 dossiers devant le sien, et ne passer qu'à 12h00...pour apprendre que le locataire a déposé une demande d'aide juridictionnelle et que l'affaire est renvoyée jusqu'à la décision du bureau d'aide juridictionnelle.

Il faudra donc revenir, et si le locataire est vraiment bien enseigné, il attendra juste avant la prochaine audience pour saisir un Avocat et celui-ci demandera un nouveau renvoi pour avoir le temps de prendre connaissance du dossier et de conclure dans l'intérêt du locataire.

Le pire dossier : le locataire d'un appartement vendu à la découpe et assigné en expulsion qui attend la veille de l'audience pour assigner en nullité de la vente, obtenant la suspension (sursis à statuer) de la procédure d'expulsion. Cas heureusement exceptionnel puisque après avoir perdu en première instance, il a fait appel, et est même allé en cassation, n'hésitant pas à aller également devant le juge de l'exécution, etc (8 procédures en tout).

Moralité : lorsque vous louez en résidence principale, souscrivez une assurance loyer impayés, la tranquillité d'esprit vaut bien un petit pourcentage. En plus, et souvent, l'assurance prendra en charge une partie de vos frais, voire les frais de remise en état si vous avez pris cette option.

Autre possibilité : faites établir un bail notarié, qui permettra en cas d'impayé d'engager immédiatement des voies d'exécution sans passer devant le juge (attention, ce type de bail ne permet pas d'éviter le recours au Tribunal si une expulsion est nécessaire).

Une dernière chose importante : les frais liés à un litige avec votre locataire constituent des charges déductibles, le coût réel est donc moins élevé qu'il n'y paraît (idem avec les primes d'assurance).

Dimitri Bougeard
Avocat au Barreau de Paris