L'exonération de plus-value sur la résidence principale, compatible avec la SCI à l'IS ?

Je suis souvent amené, dans le cadre de l'exercice de ma profession d'Avocat, à constituer des sociétés civiles immobilières dans le but de permettre à mes clients de faire l'achat de leur résidence principale, et ce en général afin de mettre à l'abri cet actif d'éventuels créanciers.

J'ai créé pour cela une société civile immobilière intitulée la SCI "FORTERESSE".

Mais la plupart du temps, la création de SCI vise à permettre l'acquisition de biens qui vont être loués, et là se pose la question essentielle du choix du régime fiscal : IR (impôt sur le revenu) ou IS (impôt sur les sociétés) ?

L'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) est particulièrement intéressante, notamment pour acheter des biens qui sont déjà loués en nu et éviter ainsi la fiscalité pénalisante du régime des revenus fonciers.

Mais évidemment, elle ne présente pas que des avantages, et son inconvénient majeur est celui de l'imposition des plus-values : large base taxable du fait de la prise en compte des amortissements puis IS et enfin PFU (prélèvement forfaitaire unique) encore appelé "flat tax" à 30% ou au régime du réel.

Certains petits malins imaginent donc diverses stratégies, afin de rogner sur l'appétit du fisc, remportant parfois la palme du redressement.

Ainsi, lorsque la résidence principale est logée à l'intérieur d'une société civile immobilière (SCI) à l'IR, les occupants de ladite résidence principale bénéficient d'un régime spécial d'exonération de l'impôt sur la plus-value réservé à la vente de la résidence principale.

La lecture du BOFIP n'est malheureusement pas la chose la plus facile qui soit, certaines personnes bien intentionnées mais manquant cruellement de qualification juridique ont pu croire qu'il était également possible, dans le but éviter la plus-value à l'impôt sur les sociétés dans le cadre d'une société civile immobilière à l'IS, d'aller tout simplement élire domicile dans le bien détenu par ladite SCI, le transformant dès lors en résidence principale.

Et le BOFIP n'est pas clair sur ce point, lorsqu'il évoque les sociétés immobilières, ou encore les sociétés "non transparentes."

Selon moi, l'exonération est perdue dès lors que la SCI est à l'IS, j'ai donc voulu en avoir le cœur net, et j'ai procédé aux recherches qui s'imposent.

Et voici ce qui a été jugé par le Tribunal administratif de Montpellier (23 mai 2016) sur le sujet :

" Considérant ...que cette société (- une SCI à l'IS -), qui a opté pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés, ne peut bénéficier des dispositions précitées du II de l'article 150 u du code général des impôts (- exonération sur la RP -), qui est réservée aux personnes imposables à l'impôt sur le revenu ; que la circonstance que l'un des associés, M. X(Y Z, occupait l'immeuble dont s'agit à titre de résidence principale au jour de la cession et depuis l'acquisition de ses parts sociales n'est pas de nature à entraîner, sur le fondement de ces dispositions, une exonération de l'impôt sur les sociétés..."

Vous pourrez lire le texte de la décision ici :

TA Montpellier, 23 mai 2016, n° 1406144.

Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/TA/Montpellier/2016/A1501E780E54D39022ADF

On peut difficilement être plus clair : l'exonération d'impôt sur la plus-value en cas de vente de la résidence principale ne fonctionne pas lorsque ladite résidence principale est détenue par une société à l'impôt sur les sociétés.

Cette décision est confirmée par diverses autres.

Attention donc, si on vous présente une "super astuce" ou un "secret bien gardé", il convient de commencer par vérifier auprès d'un professionnel s'il ne s'agirait pas plutôt d'un tuyau crevé...

Dimitri Bougeard

Avocat au Barreau de Paris

Investisseur Immobilier