Comment gérer efficacement les conflits entre associés de SCI ?
Les conflits entre associés de SCI sont malheureusement fréquents et peuvent rapidement devenir un véritable casse-tête juridique. Maître BOUGEARD, avocat expert en droit immobilier à Paris, est souvent sollicité à propos des difficultés rencontrées par les associés qui souhaitent quitter une SCI suite à un désaccord, mais qui se retrouvent bloqués par une situation conflictuelle.
Un contexte propice aux tensions entre associés
Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des structures juridiques couramment utilisées pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Cependant, lorsque les relations entre associés se dégradent, il peut devenir très compliqué de sortir de la société dans de bonnes conditions.
Prenons l'exemple de deux frères, associés dans une SCI propriétaire d'un immeuble locatif. Suite à une mésentente sur la gestion de la société, l'un des frères souhaite se retirer mais l'autre refuse de lui racheter ses parts. Sans clause spécifique dans les statuts, le frère souhaitant partir se retrouve pieds et poings liés.
Des procédures judiciaires longues et coûteuses
En l'absence d'accord amiable, les associés n'ont souvent pas d'autre choix que de saisir la justice pour régler leur différend. S'ensuivent alors des procédures judiciaires complexes, longues et onéreuses, qui peuvent durer plusieurs années et générer un stress important pour toutes les parties prenantes.
Au-delà du préjudice financier lié aux frais de justice et à l'immobilisation du patrimoine de la SCI pendant la durée de la procédure, ces situations conflictuelles ont aussi un lourd impact psychologique sur les associés et leurs familles.
Les dispositions légales applicables aux SCI
Le Code civil encadre le fonctionnement des SCI et prévoit notamment un certain nombre de dispositions concernant l'information des associés (article 1855) et les modalités de retrait d'un associé (article 1869). Cependant, ces règles supplétives sont souvent insuffisantes face à des situations de blocage.
La jurisprudence a par ailleurs précisé que l'affectio societatis, c'est-à-dire la volonté de collaborer ensemble au succès de l'entreprise commune, est une condition essentielle au bon fonctionnement d'une société (Cass. civ. 1ère, 18 mai 1994). En cas de perte de cet affectio societatis, le retrait d'un associé peut donc être prononcé judiciairement.
Nos conseils pour prévenir et gérer les conflits
Pour éviter de vous retrouver dans une impasse en cas de mésentente avec vos associés, il est primordial de bien rédiger les statuts de votre SCI dès sa création. Voici quelques points clés à prévoir :
- Une clause claire et précise sur les modalités de retrait d'un associé (valorisation des parts sociales, délai de préavis, etc.)
- Une clause renforçant l'obligation d'information des associés sur la gestion de la société
- Une clause prévoyant le recours à un mode alternatif de résolution des litiges (médiation, arbitrage) avant toute action en justice
Il est aussi possible de modifier les statuts d'une SCI existante pour inclure ces clauses, qui sont recommandées mais pas obligatoires.
Si un conflit a déjà émergé au sein de votre SCI, privilégiez dans un premier temps la recherche d'une solution amiable par le dialogue et la négociation. Vous pouvez vous faire assister par un avocat qui vous conseillera sur vos droits et obligations et vous aidera à trouver un accord satisfaisant pour tous.
L'accompagnement sur mesure de Maître BOUGEARD
Avec plus de 20 ans d'expérience en droit immobilier, Maître BOUGEARD met son expertise au service des associés de SCI pour les accompagner à l'occasion de la création de leur société civile immobilière ou de la modification de leur statuts.
La SCI est un outil pertinent à condition d'être correctement utilisée et encadrée. Chaque situation étant unique, un accompagnement personnalisé par un professionnel du droit est essentiel pour sécuriser votre patrimoine immobilier sur le long terme. N'hésitez pas à me contacter pour bénéficier de mon savoir-faire en toute confidentialité.
Dimitri Bougeard
Avocat des propriétaires immobiliers