Location de la résidence principale en courte durée : la Cour de cassation enfonce le clou contre les loueurs AIRBNB
Par un arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation juge qu'un stage ou un cursus universitaire ne constituent pas une "obligation professionnelle" permettant de dépasser le plafond de 120 jours de location saisonnière de sa résidence principale. Une décision sévère, juridiquement discutable, et symptomatique d'une législation qui s'acharne sur les propriétaires sans résoudre la crise du logement.
La Cour de cassation vient de rendre un arrêt publié au Bulletin — ce qui signifie qu'il a vocation à faire jurisprudence — qui devrait alerter tous ceux qui louent ponctuellement leur résidence principale sur une plateforme de type Airbnb. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-22.809), a décidé que ni la réalisation d'un stage, ni le suivi d'un cursus d'enseignement, ne constituent une "obligation professionnelle" au sens de l'article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme. En clair : si vous quittez votre appartement parisien pour un stage à Amsterdam ou une formation à Londres, vous n'avez pas le droit de le louer plus de cent vingt jours par an. Et si vous le faites, la mairie peut vous poursuivre et obtenir une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros.
Le contexte : le plafond de 120 jours et ses exceptions
Depuis la loi dite ALUR et ses déclinaisons successives, toute personne qui loue en meublé de tourisme un logement constituant sa résidence principale — déclaré comme tel auprès de la commune — est soumise à un plafond annuel de cent vingt jours de location dans les communes ayant mis en place la procédure d'enregistrement préalable, dont Paris fait évidemment partie. Ce texte vise à empêcher que des résidences principales ne basculent insidieusement dans le circuit de la location touristique permanente au détriment du parc locatif classique.
La loi prévoit cependant trois exceptions permettant de dépasser ce plafond : l'obligation professionnelle, la raison de santé, et le cas de force majeure. Ces exceptions sont d'interprétation stricte, et la question de savoir ce que recouvre exactement l'"obligation professionnelle" n'avait jusqu'ici pas été tranchée clairement par la Cour de cassation.
C’est chose faite, et pas dans un sens favorable aux propriétaires.
L'affaire : stage à Amsterdam, formation à Londres, et amende civile réclamée par la Ville de Paris
Les faits sont simples. Une locataire — Mme G. — a sous-loué son appartement parisien, déclaré comme sa résidence principale, en meublé de tourisme : 253 nuitées en 2019 et 152 nuitées en 2020, soit très largement au-delà du plafond légal. La Ville de Paris l'a assignée en paiement d'une amende civile. Mme G. s'est défendue en justifiant ses absences : en 2019, un stage dans une entreprise à Amsterdam ; en 2020, une formation dispensée par l'ESCP à Londres. Les périodes de location concordaient avec ces absences.
La cour d'appel de Paris avait donné raison à Mme G., estimant qu'un stage "s'inscrit dans une démarche d'insertion dans un milieu professionnel" et qu'un cursus d'études "pour une durée déterminée, cohérente et limitée peut être considéré comme un motif professionnel". C'était une position raisonnable, ancrée dans la réalité de la vie des gens.
La Cour de cassation a cassé cet arrêt : le suivi d'un cursus scolaire ou universitaire, et la réalisation d'un stage dans le cadre d'un tel cursus, ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle.
Une décision juridiquement sévère et humainement contestable
Sur le plan juridique, l'interprétation de la Cour semble cohérente avec une lecture littérale et restrictive du texte. L'"obligation professionnelle" a toujours été entendue comme une contrainte découlant d'un contrat de travail ou d'une activité professionnelle au sens strict : mutation, détachement, mission longue durée imposée par un employeur. L'étudiant ou le stagiaire sous convention de stage ne sont pas, techniquement, dans un rapport de subordination salariale classique, et leur présence à l'étranger découle d'un choix d'orientation pédagogique davantage que d'une injonction professionnelle.
Mais soyons clairs : cette lecture est déconnectée des réalités contemporaines du travail et de la formation, dans une économie mondialisée. Un stage de fin d'études à l'étranger dans une grande entreprise internationale n'est pas une promenade de santé. Il s'inscrit dans une logique d'employabilité, il est souvent imposé par un programme académique qui l'exige comme condition d'obtention du diplôme, et il procure une rémunération. Une formation de l'ESCP — grande école de commerce — ne s'improvise pas et résulte d'un engagement professionnel sérieux. Qualifier ces situations de simples loisirs éducatifs sans lien avec une contrainte professionnelle, c'est appliquer une grille de lecture du siècle dernier à des parcours du XXIème siècle.
Surtout, cette décision aboutit à une situation absurde : la personne est physiquement absente de son logement — ce n'est pas un choix de confort, c'est une nécessité géographique — et elle ne peut le sous-louer au-delà du plafond légal sans s'exposer à une sanction. Elle paye ses charges, son loyer, ses impôts sur un logement qu'elle n'occupe pas. Et si elle tente de rentabiliser cette période d'absence contrainte, la loi la sanctionne. Ce raisonnement mérite d'être interrogé.
Il serait logique que l'obligation professionnelle soit appréciée in concreto, en tenant compte de la réalité de l'absence, de sa durée, de son caractère contraint et de l'impossibilité d'occuper le logement pendant cette période. C'est d'ailleurs ce qu'avait fait la cour d'appel, et c'était une approche plus juste.
Le plafond réduit à 90 jours : une mesure inutile et injuste
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 — dite loi Le Meur — les communes peuvent désormais réduire ce plafond à quatre-vingt-dix jours par an pour la location de la résidence principale. Plusieurs grandes villes ont déjà annoncé leur intention de saisir cette opportunité ou l'ont déjà fait.
Autant le dire clairement : c’est une mesure stupide et démagogique, et je pèse mes mots.
La résidence principale reste une résidence principale, que vous la louiez quatre-vingt-dix jours ou cent vingt jours. Elle ne bascule pas dans le parc locatif longue durée parce que vous la louez trente jours de moins. Le propriétaire ne va pas subitement décider de louer son appartement à l'année parce qu'on lui interdit de le louer quelques jours de plus. Il va le laisser vide. Il va se priver de revenus (revenus sur lesquels il paye des impôts…). Il ne va surtout pas signer un bail de trois ans avec un locataire pendant les périodes où il n'est pas là, cela n’a pas de sens.
Aucun logement ne reviendra sur le marché locatif classique grâce à cette mesure. Zéro. Car la logique est simple : si vous louez votre résidence principale en courte durée lorsque vous êtes absent, c'est précisément parce que vous en avez besoin lorsque vous êtes présent. Le plafond, qu'il soit à cent vingt ou à quatre-vingt-dix jours, ne change rien à cette équation fondamentale. La seule conséquence concrète est une perte de revenus pour des propriétaires qui ne pratiquent pas de location touristique à titre professionnel mais cherchent simplement à amortir leurs charges pendant leurs absences.
La vraie cible de la réglementation — et elle est légitime — ce sont les logements achetés ou détournés de leur vocation résidentielle pour devenir des hôtels déguisés en appartements. Ceux-là ne sont pas des résidences principales. Ils ne bénéficient pas du régime des 120 jours. Les poursuivre est normal. Mais s'acharner sur le cadre des nuitées de la résidence principale, c'est prendre en otage les propriétaires qui jouent le jeu de la transparence et ont déclaré leur bien.
Ce que cela change pour vous concrètement
Si vous louez votre résidence principale sur Airbnb ou une plateforme similaire, dans une commune ayant mis en place l'enregistrement préalable, retenez les enseignements suivants.
Premièrement, le plafond de cent vingt jours — ou quatre-vingt-dix si votre commune a abaissé le seuil — s'applique strictement, et les exceptions sont désormais interprétées de façon très restrictive par la Cour de cassation (cela dite, nous verrons ce que décide la cour d’appel sur renvoi). Un stage, une formation, des études à l'étranger ne suffiront probablement pas à justifier un dépassement.
Deuxièmement, la Ville de Paris est particulièrement active en la matière et n'hésite pas à assigner les propriétaires devant le tribunal judiciaire. Les données de location sont accessibles via les plateformes, et les contrôles existent, et la création du nouvelle brigade de contrôle ne présage rien de bon.
Troisièmement, si vous vous trouvez dans une situation où vous ne pouvez pas occuper votre résidence principale pendant une longue période pour des raisons qui vous semblent légitimes, et que vous envisagez de la louer en courte durée, la question de la qualification juridique de ces raisons doit être posée en amont, pas devant le tribunal. Un conseil préventif vaut toujours mieux qu'un contentieux.
Si vous êtes un propriétaire parisien, ou dans une ville concernée par ces plafonds, contactez-moi pour adapter votre stratégie locative. Le bail mobilité est à envisager…
Maître Dimitri Bougeard
Avocat en droit immobilier et fiscalité immobilière
Avocat des propriétaires bailleurs et investisseur immobilier
cabinet-bougeard.com