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Prêt relais et crédit in fine : quels intérêts ?Avocat en droit bancaire à Paris 15

Comment réduire le coût de son emprunt ?

Le crédit-relais est un prêt permettant à l'acheteur d'un bien immobilier - qui n'a pas encore vendu son propre bien - de disposer par anticipation du prix de vente de son bien. Ce prêt à vocation à être remboursé rapidement à la banque (en général, dans un délai de deux ans maximum).

Le prêt dit "in fine" est un crédit particulier : pendant sa durée, l'emprunteur paie à la banque des intérêts sans rembourser le capital, capital qui doit être remboursé en une fois fois à l'issue de la durée du prêt. Il est en général adossé à des placements financiers dans l'espoir que la hausse de ces placements permettra de rembourser la totalité du capital à l'échéance, espoir le plus souvent déçu. Ce prêt est particulièrement coûteux.

Ces deux types de crédit ont une vocation naturelle à subir l'examen de leur TEG, car ils génèrent de forts intérêts au profit de la banque.

La contestation du TEG ou de la clause de calcul des intérêts sur 360 jours est particulièrement importante à propos des deux types de prêts susvisés : en effet, il est fréquent qu'un emprunteur, faute de vendre son bien dans les deux ans, se retrouve en difficulté à l'occasion d'un crédit-relais.

Il est encore plus fréquent que les placements financiers destinés à rembourser le capital du crédit in fine soient loin des rendements annoncés, voire même finissent par se traduire par une moins-value, mettant l'emprunteur dans l'impossibilité de rembourser.

Dans ces deux cas, l'emprunteur assigné par la banque aura particulièrement intérêt à faire examnier ces contrats par un Avocat pratiquant le droit bancaire de façon habituelle, et ce d'autant plus que la contestation du taux effetif global peut être utilement opposé en défense.

Quelques questions couramment posées

Quand faire examiner son contrat ?

L'idéal est de faire examiner son contrat au plus vite, le délai de prescription étant normalement de 5 ans à compter de sa signature. Si la contestation du taux effectif global est opposée en défense à la demande en paiement de la banque, ce délai pourra être dépassé dans certains cas.

Sauf cas rarissime, la contestation relative à la clause de calcul des intérêts sur 360 jours ne pourra plus être soulevée passé le délai de 5 ans.

Quelles conséquences lorsque la banque est à l'origine de la procédure ?

Lorsque la banque a assigné l'emprunteur en paiement, elle a prononcé lé déchéance du terme et donc sollicité le remboursement immédiat de la totalité du capital, ce qui est par hypothèse impossible, sauf à vendre le bien financé.

La contestation, élevée à ce stade, du TEG peut permettre à l'emprunteur de démontrer qu'en réalité, c'est la banque qui lui doit de l'argent et non le contraire, lui permettant de baisser également le montant de ses mensualités et de faire "tomber" la déchéance du terme puisque celle-ci n'avait pas lieu d'être prononcée.

Il peut donc s'agir aussi d'un moyen très efficace de faire échec à une procédure de saisie immobilière, donnant plus de temps à l'emprunteur défaillant pour trouver une solution amiable.

Quelles sont mes chances de gagner mon procès ?

Eternelle question, et bien légitime, du client à la quelle Maître BOUGEARD, avocat en droit bancaire à Paris 15, répond.

En matière de contestation du TEG et de la clause de calcul des intérêts sur 360 jours, certains sites peu scrupuleux laissent à penser que l'affaire est automatiquement et facilement gagnée : c'est loin d'être le cas.

Si l'erreur est mathématiquement démontrée, les chances de succès sont grandes, voire très grandes, mais pour autant, de nombreux paramètres sont à prendre en considération, comme le problème posé par la prescription éventuelle de l'action, le sérieux et la crédibilité du rapport d'expertise, la marge d'erreur décelée dans le TEG ou encore et surtout l'évolution de la jurisprudence.

En droit bancaire, la jurisprudence, c'est-à-dire l'ensemble des décisions des Tribunaux et Cours, est très importante, et des divergences d'appréciation apparaissent souvent entre les différentes juridictions : il appartient alors à la Cour de cassation de trancher et nul n'est à abri d'un revirement de jurisprudence.

Enfin, l'emprunteur ne doit jamais oublier que les juges sont des êtres humains et non des machines (fort heureusement) et qu'en raison de la nature même de l'être humain, il y a toujours une incertitude sur le résultat final.

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